ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

05.04.2011 р.

N 15/96

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів: головуючого - Овечкіна В. Е., суддів: Чернова Є. В., Цвігун В. Л. (за участю представників: позивачів - не з'явилися, відповідача - ОСОБА_1, ОСОБА_2, прокуратури - не з'явився), розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу приватного підприємця ОСОБА_3 на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 04.11.2010 у справі N 15/96 за позовом заступника прокурора м. Львова в інтересах держави в особі Львівської міської ради та Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради до приватного підприємця ОСОБА_3 про розірвання договору оренди від 31.01.2008 N Г-5971-8, виселення із займаних нежилих приміщень та стягнення 46901,81 грн. заборгованості по орендній платі, встановив:

Рішенням господарського суду Львівської області від 20.07.2010 (суддя - Т. Костів), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 04.11.2010 (судді: Орищин Г. В., Галушко Н. А., Краєвська М. В.), позов задоволено повністю. Стягнуто з приватного підприємця ОСОБА_3 на користь Департаменту економічної політики Львівської міської ради 46901,81 грн. заборгованості по орендній платі. Розірвано укладений між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради та приватним підприємцем ОСОБА_3 договір оренди нерухомого майна від 31.01.2008 N Г-5971-8 у зв'язку з систематичною несплатою відповідачем орендних платежів та виселено орендаря із займаних нежилих приміщень загальною площею 314 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1.

Приватний підприємець ОСОБА_3 в поданій касаційній скарзі, додаткових поясненнях та доповненнях до неї просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди від 31.01.2008 N Г-5971-8 та виселення відповідача із займаних нежилих приміщень, а в решті позовних вимог (стягнення 46901,81 грн. заборгованості по орендній платі) справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами норм матеріального і процесуального права, а саме ст. 651 ЦК України, ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", та ст. ст. 42, 43, 43, 101 ГПК України. Зокрема, скаржник вказує на невирішення судом питання про компенсацію невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, вчинених внаслідок реконструкції приміщень, а також вважає, що його не було належним чином повідомлено судом першої інстанції про час і місце судового засідання, оскільки згідно листа Львівської дирекції УДППЗ "Укрпошта" від 10.08.2010 (а. с. 61) ухвала від 06.07.2010 про призначення розгляду справи на 20.07.2010 р. була отримана заявником лише 02.08.2010 р. Крім того, відповідач посилається на погашення боргу по орендній платі та використання орендованих приміщень за цільовим призначенням, а саме під виставку виробленої в Україні образотворчої продукції (предметів образотворчого мистецтва), до якої відносяться український національний одяг, взуття та аксесуари, біжутерія та сувенірна продукція, чим спростовуються твердження позивача про зворотне, які ґрунтуються виключно на даних акта комісійного обстеження від 10.06.2010 N 397 (а. с. 40), складеного працівниками орендодавця (Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради).

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників відповідача, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржувані рішення та постанова - скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди від 31.01.2008 N Г-5971-8 та виселення відповідача з орендованих нежилих приміщень, а в решті позовних вимог (про стягнення 46901,81 грн. заборгованості по орендній платі) справу слід передати на новий розгляд до господарського суду Львівської області з наступних підстав.

Залишаючи без змін первісне рішення про задоволення позову, апеляційний господарський суд виходив з доведеності існування заборгованості відповідача по орендній платі в спірній сумі, яка утворилася внаслідок несплати орендарем в повному обсязі виставлених орендодавцем щомісячних рахунків, та обумовленої цим наявності передбачених ч. 2 ст. 651, ч. 1 ст. 785 ЦК України та ч. 3 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підстав для дострокового розірвання договору оренди нерухомого майна від 31.01.2008 N Г-5971-8 та виселення орендаря із займаних нежилих приміщень у зв'язку систематичним невиконанням останнім своїх зобов'язань щодо своєчасності та повноти внесення орендної плати.

Проте, колегія не може погодитися з висновками судів попередніх інстанцій з огляду на таке.

Згідно з ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Ця норма узгоджується з приписом ч. 2 ст. 651 ЦК України, згідно якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 783 ЦК України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

- наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

- наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

- наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає, чим спростовується помилковий висновок апеляційного суду про те, що невиконання орендарем своїх зобов'язань щодо своєчасності та повноти внесення орендної плати є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

Адже, обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач в якості однієї з підстав для розірвання договору оренди зазначає систематичне порушення орендарем умови договору щодо строку та повноти внесення орендних платежів (заборгованість станом на 21.06.2010 р.).

В той же час, само по собі невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою його розірвання в судовому порядку.

При цьому, в даному випадку відсутні передумови для застосування ч. 2 ст. 651 ЦК України, як підстави розірвання в судовому порядку договору у зв'язку з несплатою орендних платежів, оскільки частина третя цієї статті, так само як і ст. 782 цього Кодексу встановлює для таких випадків право на односторонню відмову від договору.

Касаційна інстанція також враховує, що наведеної правової позиції дотримується Верховний Суд України при здійсненні перегляду судових рішень у справах, пов'язаних з розірванням договорів оренди (постанова ВСУ від 22.02.2005 у справі N 34/400).

З матеріалів справи не вбачається, судом не встановлено та позивачем не доведено направлення відповідачу (орендарю) та одержання останнім на підставі ч. 2 ст. 782 ЦК України повідомлення наймодавця про відмову від договору у зв'язку з невнесенням орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Таким чином, пред'явлений позов про розірвання договору оренди з мотивів невнесення орендної плати не відповідає способам захисту цивільних прав наймодавця, а тому, за вказаних обставин, суд апеляційної інстанції неправомірно дійшов висновку про наявність підстав для розірвання цього договору та виселення орендаря із займаного приміщення.

Іншою підставою для розірвання договору оренди позивачем та судом першої інстанції визначено порушення орендарем обов'язку щодо використання орендованого майна за цільовим призначенням з посиланням на підтвердження цього факту актом комісійного обстеження від 10.06.2010 N 397 (а. с. 40), складеного без участі орендаря виключно працівниками орендодавця (Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради).

Дійсно, відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 773 та п. 1 ст. 783 ЦК України орендар зобов'язаний користуватися приміщенням відповідно до його призначення та умов договору. Якщо орендар користується приміщенням не за його призначенням або з порушенням умов договору оренди, орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди, якщо орендар користується приміщенням всупереч договору або призначенню речі.

Однак, даний акт, який складений зацікавленою особою (позивачем) в односторонньому порядку (за участю двох працівників орендодавця - членів комісії), безпідставно взято до уваги місцевим господарським судом як належний доказ користування орендованим приміщенням не за цільовим призначенням, оскільки, по-перше, цілком очевидно, що український національний одяг, взуття та аксесуари, біжутерія та сувенірна продукція, під виставку та продаж яких орендоване майно використовувалося відповідачем, є предметами національного образотворчого мистецтва, тобто образотворчою продукцією, виробленою в Україні.

По-друге, обставини невіднесеності до образотворчої продукції, виробленої в Україні, таких предметів образотворчого мистецтва, як-от: український національний одяг, взуття та аксесуари, біжутерія та сувенірна продукція, можуть бути достовірно встановлені лише висновком відповідної судової експертизи, яка з цих питань не призначалася та не проводилася.

По-третє, умовами п. 2.1 договору оренди від 31.01.2008 N Г-5971-8 передбачено необхідність використання орендарем під виставку виробленої в Україні образотворчої продукції лише частини орендованих приміщень (площею 160,9 кв. м), а інша частина (площею 135,1 кв. м - під буфет), в той час як судом помилково було задоволено вимоги про розірвання договору оренди та виселення орендаря з усіх займаних приміщень загальною площею 314 кв. м, без встановлення обставин нецільового користування іншою частиною орендованого майна.

В порушення вимог ч. ч. 1, 2 ст. 101 ГПК України апеляційний суд на вказані обставини уваги не звернув.

Таким чином, обставину використання відповідачем всіх орендованих приміщень за цільовим призначенням не можна вважати доведеною, а тому касаційна інстанція дійшла висновку про відсутність передбачених п. 1 ст. 783 ЦК України правових підстав для задоволення позову в частині розірвання договору оренди від 31.01.2008 N Г-5971-8 та виселення відповідача із займаних нежилих приміщень.

Водночас, апеляційний суд спочатку правильно зазначив, що порушені скаржником питання щодо необхідності відшкодування йому вартості невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, вчинених внаслідок реконструкції приміщень, можуть бути лише предметом іншого позовного провадження, оскільки в рамках даної справи відповідний зустрічний позов орендарем не подавався.

Однак, подальші висновки апеляційного суду про згоду орендодавця на реконструкцію орендованих приміщень за кошти орендаря без їх компенсації, які ґрунтуються на оцінці листа Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради від 10.02.2009 N 3-м-1717/2302 по суті свідчать про помилковий вихід суду за межі заявлених позовних вимог, що є неприпустимим.

Більше того, такі висновки суперечать приписам п. 2 ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно якого у разі, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Адже, пунктом 6.3 договору оренди від 31.01.2008 N Г-5971-8 інше не визначено, а тому обов'язок щодо відшкодування орендарю вартості невідокремлюваних поліпшень, зроблених за згодою орендодавця, останній має виконувати на загальних засадах, передбачених чинним законодавством, тобто незалежно від вміщених в листі від 10.02.2009 N 3-м-1717/2302 положень про зворотне.

Окрім того, судами попередніх інстанцій залишено поза увагою також обставини погашення відповідачем боргу по орендній платі згідно акта звірки взаєморозрахунків станом на 11.01.2011 та квитанції від 28.03.2011, що вказує на неповне з'ясування судами обставин справи в частині позовних вимог про стягнення 46901,81 грн. заборгованості по орендній платі та, як наслідок, на наявність підстав для передачі справи в цій частині позову на новий розгляд до господарського суду Львівської області.

Що стосується заперечень відповідача, які зводяться до посилань на порушення місцевим господарським судом норм процесуального права шляхом його неповідомлення належним чином про час і місце судового засідання, то такі доводи не заслуговують на увагу з огляду на наступне.

Зокрема, заявник вказує на те, що листом Львівської дирекції УДППЗ "Укрпошта" від 10.08.2010 (а. с. 61) підтверджується факт отримання заявником лише 02.08.2010 р. ухвали господарського суду Львівської області від 06.07.2010 про призначення розгляду справи на 20.07.2010 р. (а. с. 44).

Проте, матеріали справи, а саме відмітка на зворотній сторінці ухвали господарського суду Львівської області від 06.07.2010 та лист Львівської дирекції УДППЗ "Укрпошта" від 10.08.2010 переконливо свідчать про те, вказану ухвалу здано судом на пошту для відправки та прийнято відділенням поштового зв'язку N 14 м. Львова до пересилання своєчасно (07.07.2010 р.), тобто з дотриманням терміну, передбаченого ст. 87 ГПК України (в редакції, чинній до 30.07.2010 р.).

Відтак, місцевим господарським судом виконано свій конституційний обов'язок щодо вчасного надсилання вказаної ухвали відповідачу, а тому подальше її фактичне запізніле вручення працівниками пошти приватному підприємцю ОСОБА_3 з невідомих причин тільки 02.08.2010 р., тобто майже через місяць після прийняття до пересилання, не спростовує факт вжиття судом всіх необхідних та залежних від нього заходів для повідомлення заявника належним чином про час і місце судового засідання, яке відбулося 20.07.2010 р. За таких обставин, відповідач не позбавлений права звернутися з відповідними претензіями до установи зв'язку, яка з невідомих причин зволікала з врученням адресату рекомендованого листа N 7901404843136 від 07.07.2010.

Зважаючи на те, що порушення та неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм ст. ст. 651, 773, 782, 783 ЦК України, ч. ч. 1, 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст. ст. 43, 83, 101 ГПК України до спірних орендних правовідносин призвело до прийняття неправомірного рішення про задоволення позову, колегія дійшла висновку про наявність достатніх правових підстав для задоволення касаційної скарги шляхом скасування оскаржуваних рішення та постанови і прийняття нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди від 31.01.2008 N Г-5971-8 та виселення відповідача з орендованих нежилих приміщень, а в частині позовних вимог про стягнення 46901,81 грн. заборгованості по орендній платі справу слід передати на новий розгляд до господарського суду Львівської області.

Враховуючи викладене та керуючись ст. ст. 1115, 1117 - 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України постановив:

Касаційну скаргу приватного підприємця ОСОБА_3 задовольнити.

Рішення господарського суду Львівської області від 20.07.2010 та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 04.11.2010 у справі N 15/96 скасувати повністю.

Прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди від 31.01.2008 N Г-5971-8 та виселення відповідача з орендованих нежилих приміщень загальною площею 314 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1.

В частині позовних вимог про стягнення 46901,81 грн. заборгованості по орендній платі справу передати на новий розгляд до господарського суду Львівської області.

Витрати приватного підприємця ОСОБА_3 по сплаті державного мита в сумі 42,50 грн. за подання касаційної скарги покласти на Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради.

Наказ доручити видати господарському суду Львівської області.

 

Головуючий, суддя

В. Овечкін

Судді:

Є. Чернов

 

В. Цвігун

 




 
 
Copyright © 2003-2018 document.UA. All rights reserved. При використанні матеріалів сайту наявність активного посилання на document.UA обов'язково. Законодавство-mirror:epicentre.com.ua
RSS канали