ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

22.03.2011 р.

N 30/131-09-2952

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів: головуючого Овечкіна В. Е., суддів: Чернова Є. В., Цвігун В. Л., за участю представників: позивача - не з'явився, відповідача - Бозаджі Ю. В., розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 30.09.2010 у справі N 30/131-09-2952 за позовом представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до ВКФ ТОВ "ЕЛЬ ГАЛЬЧО" про розірвання договору оренди, виселення із займаних приміщень, стягнення 256018,87 грн. заборгованості по орендній платі та 26456,67 грн. пені, встановив:

Рішенням господарського суду Одеської області від 06.08.2010 (суддя Рога Н. В.) позов задоволено повністю у зв'язку з обґрунтованістю позовних вимог.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 30.09.2010 (судді: Сіверін В. І., Білоконь Н. Д., Терещенко О. І.) рішення змінено шляхом відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди від 05.08.99 р. N 66/2 та виселення відповідача із займаного орендованого приміщення.

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради в поданій касаційній скарзі просить постанову скасувати, первісне рішення залишити без змін, посилаючись на порушення та неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права, а саме ч. 2 ст. 651 ЦК України та ст. 10, ч. 3 ст. 18, ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Зокрема, скаржник вказує на систематичне порушення відповідачем умов договору щодо сплати орендної плати, оскільки станом на момент пред'явлення позову заборгованість по орендній платі товариством не була погашена та станом на 31.07.2010 року сума боргу становила 256018,87 грн. Заявник також вважає наявність заборгованості з орендної плати юридичним фактом, з яким ч. 2 ст. 651 ЦК України пов'язує виникнення у орендодавця права вимагати дострокового розірвання договору оренди.

Колегія суддів, перевіривши в межах вимог касаційної скарги (в частині позовних вимог про розірвання договору оренди від 05.08.99 р. N 66/2 і виселення відповідача з орендованих приміщень) фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення присутнього у засіданні представника відповідача, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова - залишенню без змін з наступних підстав.

Змінюючи первісне рішення шляхом відмови у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди і виселення відповідача із займаних нежилих приміщень, апеляційний господарський суд виходив з того, що:

05.08.99 р. між сторонами укладено договір оренди нежитлового приміщення N 66/2 зі строком дії до 05.08.2014 р. (а. с. 1 - 3, т. 2).

За умовами договору N 66/2 позивач (орендодавець) передав відповідачу (орендар) в строкове платне користування приміщення I поверху та підвалу загальною площею 280 м2 за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 12, з метою розміщення магазину та складу. Договором визначений розмір орендної плати, порядок та строки її сплати.

Додатковою угодою від 03.05.2000 р. зменшено розмір орендної плати (а. с. 27, т. 1), додатковою угодою від 01.12.2004 змінено розмір орендованих приміщень з 280 м2 на 325 м2 та збільшено ставку орендної плати (а. с. 4, т. 2), а додатковою угодою від 19.05.2008 встановлений розмір щомісячної орендної плати в сумі 25682,83 грн. (а. с. 5, т. 2).

Як вбачається з матеріалів справи, позивач просив розірвати договір оренди на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, оскільки відповідач несвоєчасно та не в повному обсязі сплачував орендну плату, внаслідок чого утворилась заборгованість станом на 02.08.2010 р. в сумі 256018,87 грн., на яку нарахована пеня у розмірі 26456,67 грн., згідно уточнених позовних вимог (а. с. 78 - 81, т. 2). Неналежне виконання відповідачем обов'язку щодо сплати орендної плати позивач вважає істотним порушенням умов договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто наслідком істотного порушення договору відповідачем є завдання шкоди позивачу, наявність якої повинен довести останній.

Як вбачається з матеріалів справи, єдиним порушенням договору оренди було прострочення та внесення орендної плати не повному обсязі, заборгованість по орендній платі позивач вважає збитками.

Однак заборгованість по орендній платі не є збитками у розумінні ст. 22 ЦК України та ст. 225 ГК України.

Крім того, станом на 06.05.2000 р. вартість переданих відповідачу в оренду приміщень складала 637561 грн., згідно експертної оцінки НПЦ "Екострой" (а. с. 4, т. 3). Матеріалами справи підтверджено, що ВКФ ТОВ "Ель Гальчо" з дозволу орендодавця, за погодженням Управління охорони об'єктів культурної спадщини та з дозволу Інспекції з державного архітектурно-будівельного контролю м. Одеси за власні кошти здійснило реконструкцію та капітальний ремонт орендованих приміщень, ввело їх в експлуатацію, вартість ремонтних робіт склала 1813994 грн. (а. с. 69, 70, 72, 73, т. 1, а. с. 101 - 105, т. 2).

Отже, сума коштів, яка інвестована ВКФ ТОВ "Ель Гальчо" на поліпшення стану орендованого приміщення, значно перевищує вартість цього об'єкта, яка визначалась в травні 2000 р., та заявлену позивачем до стягнення суму заборгованості по орендній платі, а тому не можна вважати, що несплата відповідачем орендної плати в повному обсязі значною мірою позбавила орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору. Тим більше, що на даний час позивачем вирішується питання щодо приватизації орендарем вищевказаних приміщень шляхом викупу (а. с. 10 - 13, т. 3).

За таких обставин апеляційна інстанція дійшла висновку про відсутність передбачених ч. 2 ст. 651 ЦК України підстав для розірвання договору оренди та виселення відповідача з орендованих приміщень.

Колегія погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про наявність підстав для відмови в позові в частині розірвання договору оренди від 07.05.99 р. N 66/2 і виселення відповідача з орендованих приміщень з огляду на таке.

Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Судами першої інстанції та позивачем залишено поза увагою ті обставини, що ст. 783 ЦК України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

- наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

- наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

- наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає, чим спростовується помилкове твердження заявника про те, що наявність заборгованості з орендної плати є юридичним фактом, з яким ч. 2 ст. 651 ЦК України пов'язує виникнення у орендодавця права вимагати дострокового розірвання договору оренди.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач в якості єдиної підстави для розірвання договору оренди зазначає систематичне порушення орендарем умови договору щодо строку внесення орендних платежів (заборгованість станом на 02.08.2010 р.).

В той же час, невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою його розірвання в судовому порядку.

При цьому в даному випадку відсутні передумови для застосування ч. 2 ст. 651 ЦК України як підстави розірвання в судовому порядку договору у зв'язку з несплатою орендних платежів, оскільки частина третя цієї статті, так само як і ст. 782 цього Кодексу встановлює для таких випадків право на односторонню відмову від договору.

Касаційна інстанція також враховує, що наведеної правової позиції дотримується Верховний Суд України при здійсненні перегляду судових рішень у справах, пов'язаних з розірванням договорів оренди (постанова ВСУ від 22.02.2005 у справі N 34/400).

З матеріалів справи не вбачається, судом не встановлено та позивачем не доведено направлення відповідачу (орендарю) та одержання останнім на підставі ч. 2 ст. 782 ЦК України повідомлення наймодавця про відмову від договору у зв'язку з невнесенням орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Таким чином, пред'явлений позов про розірвання договору оренди з мотивів невнесення орендної плати не відповідає способам захисту цивільних прав наймодавця, а тому за вказаних обставин суд апеляційної інстанції правомірно дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання цього договору та виселення орендаря із займаного приміщення.

Зважаючи на вищенаведене, колегія не вбачає підстав для скасування постанови.

Правомірність задоволення позовних вимог про стягнення 256018,87 грн. заборгованості по орендній платі та 26456,67 грн. пені не є предметом даного касаційного оскарження, в зв'язку з чим законність та обґрунтованість судових рішень в цій частині касаційною інстанцією не перевіряється, виходячи з меж перегляду справи в порядку касації.

Враховуючи викладене та керуючись ст. ст. 1115, 1117 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, постановив:

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 30.09.2010 у справі N 30/131-09-2952 залишити без змін, а касаційну скаргу представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради - без задоволення.

 

Головуючий, суддя

В. Овечкін

Судді:

Є. Чернов

 

В. Цвігун

 




 
 
Copyright © 2003-2018 document.UA. All rights reserved. При використанні матеріалів сайту наявність активного посилання на document.UA обов'язково. Законодавство-mirror:epicentre.com.ua
RSS канали