ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

22.03.2011 р.

N 12/53

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів: головуючого - Овечкіна В. Е., суддів: Чернова Є. В., Цвігун В. Л., за участю представників: позивача - ОСОБА_2, відповідача - Булеца В. А., розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу приватного підприємця ОСОБА_1 на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 13.01.2011 у справі N 12/53 за позовом приватного підприємця ОСОБА_1 до ТОВ "В.В.В.Плюс" про усунення перешкод у користуванні орендованим нежилим приміщенням, встановив:

Рішенням господарського суду Закарпатської області від 14.10.2010 (суддя Тисянчин В. М.) позов задоволено. Зобов'язано відповідача (орендодавця) усунути перешкоди позивачу у користуванні орендованим нежитловим приміщенням площею 129,3 кв. м по АДРЕСА_1 згідно договору оренди нежитлового приміщення від 25.09.2006 шляхом надання позивачу та іншим особам безперешкодного доступу в будь-який час до вказаного приміщення.

Рішення мотивоване тим, що відповідач не виконує в повному обсязі умови договору оренди щодо надання позивачу в користування найманого приміщення, оскільки одностороння відмова відповідача (орендодавця) від договору оренди не відповідає вимогам чинного законодавства (ч. 1 ст. 291 ГК України), у зв'язку з чим дія договору оренди від 25.09.2006 є чинною на час ухвалення рішення, поширюючись на новий термін (на наступний рік) на підставі п. 4.1 цього договору.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 13.01.2011 (судді: Мурська Х. В., Давид Л. Л., Кордюк Г. Т.) рішення скасовано, в позові відмовлено повністю у зв'язку з необґрунтованістю позовних вимог.

Приватний підприємець ОСОБА_1 в поданій касаційній скарзі просить постанову скасувати, рішення залишити без змін, посилаючись на порушення та неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального і процесуального права, а саме ст. ст. 188, 291 ГК України, ст. ст. 763, 782 ЦК України та ст. ст. 22, 33, 36, 43 ГПК України. Зокрема, скаржник вказує на безстроковість згаданого договору, прийнятого сторонами до виконання, але починаючи з 14.05.2010 року відповідач, використовуючи приватну охорону, не допускає позивача до користування орендованим приміщенням, чим перешкоджає проведенню підприємницької діяльності.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судом апеляційної інстанції, заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржувана постанова - скасуванню із залишенням без змін первісного рішення з наступних підстав.

Скасовуючи первісне рішення про задоволення позову та приймаючи нове рішення про відмову в позові, апеляційний господарський суд виходив з того, що:

25.09.2006 р. між ТОВ "В.В.В.Плюс" (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (орендар) укладено договір найму (оренди) (а. с. 27 - 35 том 1), згідно умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове платне користування нежитлове приміщення, площею 129,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Згідно п. 3.1 договору найму, об'єкт, що орендується, вважається переданим в оренду після підписання акту прийому-передачі.

Відповідно до п. 4.1 договору оренди цей договір набуває чинності з моменту підписання даного договору та діє протягом строку оренди об'єкта, відповідно до умов цього договору. Об'єкт передається в оренду на строк з 25.09.2006 р. до 15.09.2007 р. У разі, якщо сторони договору не менш ніж за 20 календарних днів до зазначеної дати письмово не погодять свій намір про повернення майна від орендаря до орендодавця, то договір вважатиметься переукладеним на тих же умовах на наступний рік, без необхідності вносити будь-які зміни в даний договір. Надалі, в кожному випадку, коли сторони договору не менш ніж за 20 календарних днів до дати закінчення строку дії договору, письмово не погодять свій намір про повернення майна від орендаря до орендодавця, то договір вважатиметься переукладеним на тих же умовах на наступний рік, без необхідності вносити будь-які зміни в даний договір.

На виконання умов даного договору ТОВ "В.В.В.Плюс" передало, а фізична особа - підприємець ОСОБА_1 прийняв нежитлове приміщення будівлі літ. "А" по АДРЕСА_1 у платне користування згідно договору найму, що підтверджується підписаним сторонами актом прийому-передачі, що є додатком N 1 до договору найму від 25.09.2006 (а. с. 33 том 1).

В подальшому, після спливу строку, на який було укладено договір найму, позивач продовжував користуватись об'єктом оренди, жодна зі сторін не висловлювала наміру про припинення оренди, відтак, даний договір неодноразово поновлював свою дію та відповідно був чинним станом на 27.04.2010 р., що не оспорюється сторонами.

Згідно з п. п. 5.1 - 5.3 договору найму розмір орендної плати за цим договором становить 1293 грн. за один календарний місяць. Орендна плата починає нараховуватись з дня прийому-передачі об'єкту, що орендується за актом прийому-передачі. Орендна плата сплачується у безготівковому порядку на поточний рахунок або готівкою в касу орендодавця на протязі календарного місяця, в якому планується орендна плата.

Позивач свої зобов'язання по сплаті орендної плати належним чином не виконував, що підтверджується довідкою N 7/10 від 27.05.2010, згідно якої станом на 01.05.2010 р. заборгованість ФОП ОСОБА_1 по орендній платі за договором найму від 25.09.2006 становить 32352 грн. без урахування пені та штрафних санкцій.

Відповідно до п. 11.1 договору найму, цей договір припиняється, зокрема, у разі виникнення заборгованості по несплаті орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд.

27.04.2010 р. відповідач (орендодавець) направив позивачу (орендарю) лист N 3 з повідомленням про односторонню відмову від договору найму у зв'язку з наявністю в орендаря перед орендодавцем заборгованості по орендній платі з 28.03.2008 р. в сумі 31032 грн. (а. с. 16 том 1). Позивач не оспорює факт отримання листа N 3 від 27.04.2010.

З 14.05.2010 р. відповідач не допускає позивача до спірного нежитлового приміщення по АДРЕСА_1, що було об'єктом оренди, оскільки вважає договір найму від 25.09.2006 припиненим з 27.04.2010 року.

Як вбачається з п. 4.1 даного договору його укладено на визначений строк (з 25.09.2006 р. по 15.09.2007 р.) та в подальшому було неодноразово пролонговано в силу того, що позивач продовжував користуватись майном після закінчення строку договору найму, а відповідач не заперечував проти цього.

Відтак, не відповідає обставинам справи висновок місцевого господарського суду про те, що договір найму від 25.09.2006 було укладено сторонами на невизначений строк.

У відповідності до ч. 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Аналогічно нормою ч. 1 ст. 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Поряд з тим статтею 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірванням з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Тобто, на думку апеляційного суду, вищенаведеною нормою передбачено виняток з загального правила, а саме орендарю надано право в односторонньому порядку розірвати договір найму, якщо орендар протягом трьох місяців підряд не сплачував орендну плату.

Враховуючи наведене, апеляційний суд не погодився з висновком місцевого господарського суду про те, що одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Апеляційна інстанція встановила, що договір найму від 25.09.2006 припинив свою дію у зв'язку з односторонньою відмовою відповідача від договору через несплату позивачем орендної плати понад три місяці підряд.

Оскільки, право на користування спірним нежитловим приміщенням у позивача виникло на підставі договору найму від 25.09.2006, то у зв'язку з припиненням цього договору позивач втратив право на користування об'єктом оренди, а, отже, відсутні правові підстави для задоволення позову про зобов'язання відповідача усунути перешкоди позивачу у користуванні нежитловим приміщенням площею 129,3 кв. м по АДРЕСА_1 відповідно до договору найму від 25.09.2006 шляхом безперешкодного доступу позивача в будь-який час до найманого приміщення.

Проте, колегія не може погодитися з висновками апеляційного суду з огляду на таке.

Згідно з ч. 2 ст. 9 ЦК України законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ГК України не є предметом регулювання цього Кодексу, зокрема, майнові та особисті немайнові відносини, що регулюються Цивільним кодексом України. При цьому, відповідно до ч. 2 ст. 4 ГК України особливості регулювання майнових відносин суб'єктів господарювання визначаються цим Кодексом.

Таким чином, спеціальні норми ГК України, які встановлюють особливості регулювання майнових відносин суб'єктів господарювання, підлягають переважному застосуванню перед тими нормами ЦК України, які містять відповідне загальне регулювання. Винятком є випадки, коли норми ГК України не містять особливостей регулювання майнових відносин суб'єктів господарювання, а встановлюють загальні правила, які не узгоджуються із відповідними правилами ЦК України. Тоді слід застосовувати правила, встановлені ЦК України.

Згідно з імперативними приписами ч. 1 ст. 291 ГК України, які покладено в основу рішення суду першої інстанції, одностороння відмова від договору оренди не допускається. При цьому, вказана стаття не містить жодних нормативних чи договірних застережень щодо можливості надання одній із сторін договору оренди права на таку односторонню відмову ("якщо інше не передбачено законом чи договором") тощо.

Вказана імперативна норма цілком узгоджується з положенням ч. 3 ст. 651 ЦК України, відповідно до якої у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

В свою чергу, у відповідності до ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Отже, на відміну від імперативної норми ч. 1 ст. 291 ГК України, яка категорично забороняє односторонню відмову від договору оренди з боку орендодавця або орендаря, стаття 782 ЦК України все ж таки надає орендодавцю право на таку відмову за наявності певних умов, як-от, невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Проте, колегія вважає, що в силу приписів ч. 2 ст. 4 ГК України та ч. 3 ст. 651 ЦК України імперативна (спеціальна) норма ч. 1 ст. 291 ГК України як така, що встановлює особливості регулювання майнових (в даному випадку орендних) відносин суб'єктів господарювання, підлягає переважному застосуванню перед нормою ст. 782 ЦК України, які містить відповідне загальне регулювання.

За таких обставин, в основу оскаржуваної постанови покладено помилковий висновок апеляційного суду про припинення договору оренди від 25.09.2006 на підставі ст. 782 ЦК України у зв'язку з направленням відповідачем (орендодавцем) позивачу (орендарю) листа-повідомлення N 3 від 27.04.2010 про односторонню відмову від договору найму у зв'язку з наявністю в орендаря перед орендодавцем заборгованості по орендній платі більше трьох місяців підряд (з 28.03.2008 р.) в сумі 31032 грн. (а. с. 16 том 1), та відсутністю заперечень позивача щодо отримання вказаного листа.

Разом з тим, судами попередніх інстанцій достеменно встановлено та відповідачем (орендодавцем) навіть не заперечується факт чинення останнім перешкод у користуванні орендованим приміщенням починаючи з 14.05.2010 року, зокрема, шляхом недопущення позивача у це приміщення із залученням приватної охорони.

Також судом першої інстанції встановлено, а апеляційним судом не спростовано той факт, що договір оренди від 25.09.2006, з огляду на його неодноразову пролонгацію на наступний рік на підставі п. 4.1 цього договору, є чинним на час ухвалення рішення.

Наведене переконливо свідчить про наявність у позивача законних підстав для подальшого зайняття ним орендованого приміщення, неправомірність дій орендодавця, спрямованих на недопущення позивача в орендоване приміщення починаючи з 14.05.2010 року, та обумовлену цим обґрунтованість заявленого негаторного позову.

Адже, згідно зі ст. 28 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності. Орендар може зажадати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, завданої майну громадянами і юридичними особами, включаючи орендодавця.

Касаційна інстанція враховує, що договір оренди від 25.09.2006 не містить застережень щодо незастосування положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" для врегулювання спірних правовідносин оренди приватного майна.

Помилкові твердження заявника та висновок місцевого господарського суду про безстроковість договору оренди від 25.09.2006 спростовуються змістом п. 4.1 згаданого договору, згідно якого об'єкт передається в оренду на строк з 25.09.2006 р. до 15.09.2007 р.

Однак, враховуючи те, що в даному випадку вказане помилкове застосування судом першої інстанції норм матеріального права (ч. 2 ст. 763 ЦК України) не зробило неможливим встановлення фактичних обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору, тобто не призвело до прийняття неправильного по суті рішення, тому вказана обставина не може бути достатньою підставою для його скасування.

Зважаючи на те, що підставою скасування рішення суду першої інстанції стало неправильне застосування апеляційним судом норм ч. 3 ст. 651, ст. 782 ЦК України та помилкове незастосування ч. 2 ст. 4, ч. 1 ст. 291 ГК України, ст. 28 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а судом першої інстанції достовірно встановлено факт чинення відповідачем (орендодавцем) перешкод позивачу у користуванні орендованим приміщенням починаючи з 14.05.2010 року, то рішення місцевого господарського суду про задоволення позову є правомірним і підлягає залишенню без змін.

Враховуючи викладене та керуючись ст. ст. 1115, 1117 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України постановив:

Касаційну скаргу приватного підприємця ОСОБА_1 задовольнити.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 13.01.2011 у справі N 12/53 скасувати, а рішення господарського суду Закарпатської області від 14.10.2010 у даній справі залишити без змін.

Витрати приватного підприємця ОСОБА_1 по сплаті державного мита в сумі 51 грн. за подання касаційної скарги покласти на ТОВ "В.В.В.Плюс".

Наказ доручити видати господарському суду Закарпатської області.

 

Головуючий, суддя

В. Овечкін

Судді:

Є. Чернов

 

В. Цвігун

 




 
 
Copyright © 2003-2018 document.UA. All rights reserved. При використанні матеріалів сайту наявність активного посилання на document.UA обов'язково. Законодавство-mirror:epicentre.com.ua
RSS канали