Додаткова копія: Про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації

ВЕРХОВНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

20.03.2019 р.

Справа N 587/2110/16-ц

 

Провадження N 14-25цс19

Велика Палата Верховного Суду у складі: судді-доповідача - Лященко Н. П., суддів: Антонюк Н. О., Бакуліної С. В., Британчука В. В., Гудими Д. А., Золотнікова О. С., Князєва В. С., Лобойка Л. М., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Саприкіної І. В., Ситнік О. М., Уркевича В. Ю., Яновської О. Г., розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Фермерського господарства "Натон" (далі - ФГ "Натон") на заочне рішення Сумського районного суду Сумської області від 26 грудня 2017 року (у складі судді Дашутіна І. В.) та постанову апеляційного суду Сумської області від 4 квітня 2018 року (у складі суддів Кононенко О. Ю., Криворотенка В. І., Ткачук С. С.) у цивільній справі за позовом Спільного агрохімічного підприємства "Родючисть" (Товариство з обмеженою відповідальністю) (далі - САП "Родючисть") до ОСОБА_3, державного реєстратора виконавчого комітету Лебединської міської ради Сумської області Г. М. В., ФГ "Натон" про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації, встановила:

У жовтні 2016 року САП "Родючисть" звернулось до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що 29 липня 2011 року між ним як орендарем і ОСОБА_3 як орендодавцем укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років, який зареєстрований у Сумському районному відділі Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" (далі - Сумський відділ ДП "Центр ДЗК") 28 грудня 2011 року.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачеві стало відомо, що на підставі рішення від 20 травня 2016 року державний реєстратор виконавчого комітету Лебединської міської ради Сумської області Г. М. В. зареєстрував договір оренди землі від 29 грудня 2015 року, укладений між ФГ "Натон" і ОСОБА_3, предметом якого є земельна ділянка, передана у користування САП "Родючисть". Приймаючи зазначене рішення, державний реєстратор не здійснив запитів до відповідних органів з метою перевірки наявності вже зареєстрованих прав на вказану земельну ділянку, що призвело до подвійної реєстрації прав оренди на ту саму земельну ділянку.

Посилаючись на неправомірність дій державного реєстратора й на те, що оспорюваний договір оренди землі укладений до закінчення строку дії договору оренди, укладеного із САП "Родючисть", у користуванні якого перебуває спірна земельна ділянка, позивач просив визнати недійсним договір оренди землі від 29 грудня 2015 року, укладений між ФГ "Натон" та ОСОБА_3, та скасувати рішення державного реєстратора виконавчого комітету Лебединської міської ради Сумської області Г. М. В. про реєстрацію права оренди спірної земельної ділянки за ФГ "Натон".

Заочним рішенням Сумського районного суду Сумської області від 26 грудня 2017 року позов задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 29 грудня 2015 року між ФГ "Натон" та ОСОБА_3 У задоволенні решти позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на момент укладення оспорюваного договор, не закінчився строк дії договору оренди від 29 липня 2011 року, укладений між САП "Родючисть" та ОСОБА_3, а тому з урахуванням вимог частини п'ятої статті 116 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ОСОБА_3 не мала права передавати в користування земельну ділянку без припинення права попереднього користування цією земельною ділянкою САП "Родючисть", що свідчить про наявність підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 29 грудня 2015 року, укладеного між ФГ "Натон" та ОСОБА_3 Суду не надано належних та допустимих доказів того, що під час державної реєстрації оспорюваного договору оренди землі державний реєстратор повною мірою перевірив відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно. Разом з тим наявність судового рішення про визнання недійсним договору оренди землі є самостійною підставою для скасування запису про державну реєстрацію оренди землі.

Ухвалою Сумського районного суду Сумської області від 6 лютого 2018 року заяву ФГ "Натон" про перегляд заочного рішення залишено без задоволення.

Постановою апеляційного суду Сумської області від 4 квітня 2018 року апеляційну скаргу ФГ "Натон" залишено без задоволення, а заочне рішення Сумського районного суду Сумської області від 26 грудня 2017 року - без змін.

Постанову апеляційного суду мотивовано тим, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, оскільки внаслідок укладення між відповідачами договору оренди землі, право користування якою належить САП "Родючисть" на підставі договору оренди землі, що діє до 29 липня 2021 року, порушено права позивача. На момент звернення до суду з позовом оспорюваний договір був чинним, тому суд відхилив доводи апеляційної скарги ФГ "Натон" про відсутність предмета спору у зв'язку з розірванням цього договору на підставі додаткової угоди від 20 вересня 2017 року. Крім того, існування договору оренди землі між ФГ "Натон" і ОСОБА_3 могло зумовити певні юридичні наслідки, які можуть порушувати права та інтереси позивача, а тому визнання його недійсним є обґрунтованим, незважаючи на те, що оспорюваний договір розірвано на підставі додаткової угоди під час провадження у справі.

У квітні 2018 року ФГ "Натон" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати заочне рішення Сумського районного суду Сумської області від 26 грудня 2017 року та постанову апеляційного суду Сумської області від 4 квітня 2018 року в частині задоволених позовних вимог і постановити ухвалу про закриття провадження у справі.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що оспорюваний договір оренди землі припинив свою дію у зв'язку з його розірванням, про що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 28 вересня 2017 року внесено відповідний запис про реєстрацію іншого речового права. За таких обставин визнати недійсним договір, який припинив свою дію, неможливо, відтак предмет спору відсутній. Наведене, на думку заявника, є підставою для закриття провадження у справі відповідно до пункту 2 частини першої статті 255 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України). Позивач не є стороною оспорюваного правочину, а тому не має права ставити питання про визнання його недійсним, що свідчить про неправильно обраний спосіб судового захисту. Суди не звернули уваги на те, що в одному провадженні об'єднано позовні вимоги, які підлягають розгляду за правилами різних видів судочинства, оскільки одним з відповідачів є суб'єкт владних повноважень, а тому помилково виходили з того, що спір має цивільно-правовий характер.

Ухвалою Верховного Суду у складі судді Касаційного цивільного суду від 31 травня 2018 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано її матеріали та надано учасникам справи строк на подання відзиву на касаційну скаргу.

Учасники справи у визначений ухвалою суду строк не скористалися наданим їм процесуальним законом правом надання відзиву.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 5 грудня 2018 року справу призначено до судового розгляду, а ухвалою від 18 грудня 2018 року - передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини шостої статті 403 ЦПК України з огляду на те, що ФГ "Натон" оскаржує судові рішення з підстав порушення правил суб'єктної юрисдикції.

Ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 29 січня 2019 року справу прийнято до розгляду.

Частиною другою статті 389 ЦПК України встановлено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Перевіривши наведені в касаційній скарзі доводи в межах підстав оскарження, встановлених статтею 389, частиною шостою статті 403 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Під час розгляду справи суди встановили, що 29 липня 2011 року між ОСОБА_3 (орендодавець) і САП "Родючисть" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 4,0669 га (кадастровий номер НОМЕР_1), який зареєстрований у Сумському відділі ДП "Центр ДЗК" 28 грудня 2011 року. Договір є чинним.

Цим договором передбачено, що строк його дії становить 10 років, після закінчення якого орендар має переважне право на поновлення договору оренди на новий строк. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Земельна ділянка передана позивачу в користування на 10 років за актом приймання-передачі.

29 грудня 2015 року між ОСОБА_3 (орендодавець) і ФГ "Натон" (орендар) укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 7 років, який зареєстрований 16 травня 2016 року державним реєстратором виконавчого комітету Лебединського міської ради Сумської області Г. М. В. на підставі рішення від 20 травня 2016 року N 29687771.

20 вересня 2017 року ОСОБА_3 і ФГ "Натон" уклали додаткову угоду до договору оренди землі, укладеного між ними 29 грудня 2015 року, за умовами якої домовились розірвати цей договір з 20 вересня 2017 року.

Вимоги позивача у цій справі полягають в усуненні порушення його права оренди землі з боку інших осіб. Реалізація таких вимог заявлена шляхом: визнання недійсним договору оренди землі, сторонами якого є інші особи, а предметом - земельна ділянка, що перебуває в оренді позивача; скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди цієї земельної ділянки за іншою особою, прийнятого на підставі оспорюваного договору оренди.

Відповідно до частини першої статті 19 Кодексу адміністративного судочинства України ( N 2747-IV) (далі - КАС України) юрисдикція адміністративних судів поширюється на справи у публічно-правових спорах, зокрема спорах фізичних чи юридичних осіб із суб'єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів чи індивідуальних актів), дій чи бездіяльності, крім випадків, коли для розгляду таких спорів законом встановлено інший порядок судового провадження. Вжитий у цій процесуальній нормі термін "суб'єкт владних повноважень" позначає орган державної влади, орган місцевого самоврядування, їхню посадову чи службову особу, інший суб'єкт при здійсненні ними публічно-владних управлінських функцій на підставі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень, або наданні адміністративних послуг (пункт 7 частини першої статті 7 КАС України). Термін "публічно-правовий спір" охоплює, зокрема, спори, у яких хоча б одна сторона здійснює публічно-владні управлінські функції, в тому числі на виконання делегованих повноважень, і спір виник у зв'язку із виконанням або невиконанням такою стороною зазначених функцій) (пункт 2 частини першої статті 7 КАС України).

З аналізу наведених процесуальних норм убачається, що до адміністративної юрисдикції відноситься справа, яка виникає зі спору в публічно-правових відносинах, що стосується цих відносин, коли один з його учасників - суб'єкт владних повноважень, здійснює владні управлінські функції, в цьому процесі або за його результатами владно впливає на фізичну чи юридичну особу та порушує їх права, свободи чи інтереси в межах публічно-правових відносин.

Тобто до юрисдикції адміністративного суду належить спір, який виник між двома (кількома) суб'єктами стосовно їх прав та обов'язків у конкретних правових відносинах, у яких хоча б один суб'єкт законодавчо вповноважений владно керувати поведінкою іншого суб'єкта, а останній відповідно зобов'язаний виконувати вимоги та приписи такого суб'єкта владних повноважень. Аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі N 914/2006/17.

Спір у цій справі в частині вимоги про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди земельної ділянки не є спором між учасниками публічно-правових відносин, оскільки відповідач, приймаючи оскаржуване рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно (право оренди на спірну земельну ділянку), не мав публічно-правових відносин саме з позивачем. Прийняте відповідачем оскаржуване рішення про державну реєстрацію стосувалось реєстрації прав іншої особи, а не позивача.

Натомість визначальні ознаки приватноправових відносин - це юридична рівність та майнова самостійність їх учасників, наявність майнового чи немайнового особистого інтересу суб'єкта. Спір буде мати приватноправовий характер, якщо він обумовлений порушенням приватного права (як правило, майнового) певного суб'єкта, що підлягає захисту в спосіб, передбачений законодавством для сфери приватноправових відносин, навіть якщо до порушення приватного права призвели владні управлінські дії суб'єкта владних повноважень.

Частиною першою статті 19 ЦПК України установлено, що суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають із цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства. Суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами.

Визнання протиправним і скасування рішення щодо державної реєстрації права оренди на земельну ділянку за іншою особою є захистом прав позивача на земельну ділянку від їх порушення цією особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо того ж самого нерухомого майна.

Крім того, оскаржуваній реєстраційній дії передує невирішений спір між його учасниками про право цивільне, зокрема право оренди конкретної земельної ділянки.

З огляду на викладене позов у частині вимог про скасування державної реєстрації оспорюваного договору оренди належить розглядати в порядку цивільного, а не адміністративного судочинства, тому наведені в касаційній скарзі доводи у цій частині є помилковими.

Аналогічний висновок щодо застосування норм процесуального права у подібних правовідносинах викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду у постановах від 21 та 28 листопада 2018 року (справи N 530/212/17 та N 823/1508/16 відповідно), від 5 грудня 2018 року (справа N 815/2072/17) та багатьох інших, і Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу від нього.

Щодо інших доводів касаційної скарги, а саме про відсутність предмета спору у зв'язку з розірванням оспорюваного правочину під час розгляду справи судом, Велика Палата Верховного Суду виходить з таких міркувань.

Згідно зі статтею 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, шляхом: визнання правочину недійсним; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, установлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

За змістом положень частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Статтею 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

За таких обставин оскільки предметом спору у справі є недійсність договору і такий договір визнається недійсним з моменту вчинення, то укладення між відповідачами додаткової угоди про припинення такого договору та повернення майна під час розгляду справи не може розцінюватися як підстава для припинення провадження у справі у зв'язку з відсутністю предмета спору.

Аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі N 905/1227/17 (Постанова N 12-112гс18, 905/1227/17).

Вирішуючи вимогу про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 29 грудня 2015 року між ОСОБА_3 і ФГ "Натон", суди обґрунтовано виходили з наявності підстав для її задоволення.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

За змістом положень статей 210, 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір підлягає державній реєстрації лишу у випадках, встановлених законом. Такий договір є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Згідно зі статтею 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Статтями 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення та реєстрації договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_3 і САП "Родючисть") укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Таким чином на час укладення (29 грудня 2015 року) та реєстрації оспорюваного договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_3 і ФГ "Натон" був чинним договір оренди цього ж об'єкта, укладений між ОСОБА_3 і САП "Родючисть" від 29 липня 2011 року, який зареєстрований 28 грудня 2011 року зі строком дії до 28 грудня 2021 року і в установленому законом порядку не припинений.

Статтею 126 ЗК України, частиною п'ятою статті 6, статтею 17 Закону України "Про оренду землі" у редакціях, чинних на час виникнення орендних правовідносин за оспорюваним правочином між ОСОБА_3 і ФГ "Натон", установлено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статтею 10 якого встановлено, що державний реєстратор у ході здійснення реєстраційних дій, зокрема, встановлює відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

Таким чином, суди дійшли обґрунтованого висновку, що право користування земельною ділянкою, яке виникло та існує в позивача на підставі договору з одним із відповідачів, було порушено внаслідок укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки між відповідачами, і таке право підлягає захистові в обраний позивачем спосіб.

Разом з тим ФГ "Натон" не оскаржує судових рішень у частині відмови в задоволенні вимоги про скасування рішення державного реєстратора.

З урахуванням наведеного та меж перегляду справи судом касаційної інстанції, оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін як такі, що прийняті з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а касаційна скарга ФГ "Натон" - залишенню без задоволення.

Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено: якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки в цьому випадку оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін, Верховний Суд не здійснює розподілу судових витрат.

Ураховуючи наведене та керуючись статтями 402 - 404, 409, 410, 416 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду постановила:

Касаційну скаргу Фермерського господарства "Натон" залишити без задоволення.

Заочне рішення Сумського районного суду Сумської області від 26 грудня 2017 року та постанову апеляційного суду Сумської області від 4 квітня 2018 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

 

Суддя-доповідач

Н. П. Лященко

Судді:

Н. О. Антонюк

 

С. В. Бакуліна

 

В. В. Британчук

 

Д. А. Гудима

 

О. С. Золотніков

 

В. С. Князєв

 

Л. М. Лобойко

 

О. Б. Прокопенко

 

Л. І. Рогач

 

І. В. Саприкіна

 

О. М. Ситнік

 

В. Ю. Уркевич

 

О. Г. Яновська




 
 
Copyright © 2003-2019 document.UA. All rights reserved. При використанні матеріалів сайту наявність активного посилання на document.UA обов'язково. Законодавство-mirror:epicentre.com.ua
RSS канали