07.12.2011 – 13.12.2011, № 49

ПРАВОВЫЕ РЕАЛИИ

Проблемы передачи объектов жилого фонда в управление

В последнее время передача объектов жилого фонда в управление (вплоть до жилфондов целых городов) приобретает актуальный характер. Местные власти обосновывают это тем, что такая форма организации предоставления и контроля качества жилищно-коммунальных услуг более совершенна по сравнению с ныне действующей. Суть самой схемы состоит в том, что управляющая компания принимает в управление (на баланс) жилые дома и заключает договоры с жителями на предоставление услуг по содержанию домов и придомовых территорий. А непосредственно услуги предоставляются подрядчиками, в роли которых часто выступают бывшие ЖЭКи, что очень напоминает обычное посредничество.

Не вдаваясь в экономическую составляющую необходимости внедрения данной модели, проанализируем правовую ее сторону.

Обычно перечень передаваемых в управление многоквартирных домов одной управляющей компании ни много ни мало содержит практически весь жилфонд города, как, например, в г. Днепродзержинске Днепропетровской области.

С одной стороны, национальное законодательство содержит достаточное количество нормативно-правовых актов для того, чтобы считать данную область правоотношений полностью урегулированной. Речь идет о главе 70 «Управление имуществом» Гражданского кодекса Украины, Законе «О жилищно-коммунальных услугах», приказе Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства «Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий» от 17.05.2005 г. № 76, приказе Минжилкоммунхоза «Об утверждении Правил управления зданием, сооружением, жилищным комплексом или комплексом зданий и сооружений» от 02.02.2009 № 13, постановлении КМУ «Об утверждении Типового договора о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений» от 20 мая 2009 г. № 484.

Итак, главное, что вызывает расхождение во мнениях по поводу оформления договорных отношений управляющих компаний и органов местного самоуправления, это предмет договора, а именно: либо это услуга по управлению домами, либо это управление домами.

Именно в этом различии кроется необходимость либо отсутствие таковой в нотариальном заверении и государственной регистрации договора.

В частности, ст. 1031 ГКУ установлено, что договор управления недвижимым имуществом подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Но выполнение указанных требований предусматривает немалые материальные затраты, а также предоставление документов, в т. ч. подтверждающих право собственности заказчика управления на передаваемые в управление дома.

Поэтому на деле управляющие компании договор с городской властью нотариально не удостоверяют и не осуществляют его государственную регистрацию, что вызывает дискуссии в обществе и однажды даже послужило основанием для возбуждения органами прокуратуры уголовного дела по одной из управляющих компаний в Днепропетровской области.

Главный тезис управителей: «Мы не управляем имуществом, а предоставляем услугу по управлению имуществом».

Действительно, законодательство содержит такое понятие, как услуга по управлению недвижимостью. Так согласно абз. 3 ч. 1 ст. 13 Закона Украины о жилкомуслугах услуги по управлению домом, сооружением или группой домов (содержание на балансе, заключение договоров на выполнение услуг, контроль выполнения условий договора и т. п.) являются одной из разновидностей жилищно-коммунальных услуг.

Однако данное определение ни в коей мере не говорит о том, что такая услуга не должна предоставляться в порядке и на основаниях, установленных главой 70 ГКУ, т. е. нормами, регулирующими вопросы управления имуществом.

Ведь что такое услуга? Услуга – результат определенной деятельности. Услуга по управлению домом – это результат хозяйственной деятельности, направленной на удовлетворение потребности владельцев, совладельцев в эффективном управлении принадлежащего им имущества, поддержании объекта в надлежащем техническом состоянии, организации обеспечения потребностей жителей объекта в жилищно-коммунальных услугах (приказ Минжилкоммунхоза № 13 от 02.02.2009 г.).

Из этого же приказа возьмем определение «управление домом». Это действия, направленные на обеспечение функционирования дома и придомовой территории в соответствии с их целевым назначением и сохранение их качеств, а также на организацию обеспечения потребности жильцов в получении жилкомуслуг в соответствии с требованиями нормативов, норм, стандартов, порядков и правил. Функции по управлению домом и обеспечения надлежащей эксплуатации владельцы, совладельцы или по их поручению балансодержатель осуществляют самостоятельно или через лицо, которое по договору с собственником или балансодержателем осуществляет управление домом (управитель).

Так что первично – деятельность или услуга? Конечно деятельность, т. е. управление. Поэтому говорить о том, что, предоставляя услугу по управлению домами, управляющие компании не управляют этими домами – словоблудие.

Далее, согласно ст. 1 Закона о жилкомуслугах управитель – лицо, которое по договору с собственником или балансодержателем осуществляет управление домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений и обеспечивает его надлежащую эксплуатацию в соответствии с законом и условиями договора.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 24 этого же Закона балансодержатель обязан обеспечивать управление имуществом собственными силами или заключать договор с юридическим лицом на управление имуществом.

 

Закон определяет управителя как лицо, осуществляющее управление домами, а не предоставляющее услугу по управлению


Как видно, Закон определяет управителя как лицо, осуществляющее управление домами, а не предоставляющее услугу по управлению.

Это говорит о том, что договор на предоставление услуги по управлению домами (заключаемый между балансосодержателем и управителем) тождественен договору на управление недвижимым имуществом.

Иными словами, это один и тот же договор, имеющий несколько разные наименования, но при этом предмет и условия у них идентичны.

В конце концов, если и различать «предоставление услуги по управлению домом» и «управление домом», то такое различие может быть уместно лишь с оглядкой на то, кто является сторонами соответствующего Договора.

В частности, если стороны договора физическое лицо – собственник квартиры и управитель, то в таком правоотношении можно говорить об услуге по управлению, опять же, имеющую сугубо жилищно-коммунальный характер, поскольку если речь идет об управлении многоквартирным домом, то собственник одной из его квартир не вправе заключить договор на управление всем домом. И в таком случае все, что получает такой собственник от управителя, это жилищно-коммунальные услуги.

А вот в отношениях между управляющей компанией и т. н. собственником многоквартирного дома, коим себя де-факто считают местные советы, называя многоквартирные дома в городах жилищным фондом коммунальной формы собственности, а на деле являющимся балансодержателями таких домов, будут иметь совершенно иной характер, где речь уже идет не о получении местными советами жилищно-коммунальной услуги (эту услугу получают жильцы многоквартирных домов), а об управлении домами, что уже регулируется нормами главы 70 ГКУ.

Заключив такой договор с местными властями, управляющие компании на основании п. 2 ч. 1 ст. 25 Закона о жилкомуслугах уже могут заключать договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг с потребителями, т. е. именно те договоры, предмет и цель которых можно подвести под услугу по управлению.

 

Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров на управление или договоров на предоставление услуги по управлению между управляющими компаниями и органами местного самоуправления являются обязательными


Поэтому, на наш взгляд, нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров на управление или договоров на предоставление услуги по управлению между управляющими компаниями и органами местного самоуправления являются обязательными.

В аспекте этой темы вполне допустимо обратиться и к позиции законодательной власти, которую она проявляет в процессе подготовки проекта Жилищного кодекса Украины.

В частности, Комитет Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики в документе под названием «Обоснование поправок и предложений к проекту Жилищного Кодекса Украины регистрационный № 2307-1» указал следующее:

«Термины, определенные в проекте Жилищного кодекса Украины, «управление жилищным фондом» и «управитель» регламентируются Гражданским кодексом Украины, согласно которому договор на управление подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Нотариальное удостоверение предусматривает уплату государственной пошлины в размере 1 % от суммы договора (балансовой суммы переданного имущества) и наличие документации на жилой фонд.

В результате управитель до начала осуществления своей хозяйственной деятельности должен уплатить в бюджет 1 % от балансовой стоимости жилого фонда (например, балансовая стоимость 9-ти этажного 4-х подъездного дома – 4 млн. 650 тыс. грн.).

После этого проект был изменен в пользу интересов потенциальных управляющих компаний, и в проекте ЖК предусмотрели правило, согласно которого Договор на предоставление услуги по управлению не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Очень актуальными для сегодняшней ситуации в данном вопросе выглядят слова Главы правления Центра исследований местного самоуправления Владимира Бригилевича: «Совершенно непонятным является введение понятия «исполнитель услуги по управлению жильем» вместо термина «управитель». Ведь именно управитель – это физическое или юридическое лицо, которое отвечает специальным требованиям, определенным законодательством, и по поручению собственника (сособственников) жилья предоставляет по договору услугу по управлению жильем».

Зато употребление термина «исполнитель услуги...» продолжает плохую традицию украинского ЖКХ где почему-то имеются, кроме покупателя (потребителя) и продавца (производителя), поставщик, исполнитель услуги и куча других непонятных посредников, которые ни за что не отвечают, однако на процессе средства зарабатывают. По нашему мнению, необходимо сделать отношения в данной сфере, как и терминологию, максимально прозрачными и понятными, чтобы продуцент товара нес ответственность за его качество, а посредник – за транспортировку потребителю».

Полностью поддерживаем вышеизложенное мнение. Такими же словами можно охарактеризовать и нынешнюю позицию управителей, которые пытаются внести неразбериху в свои отношения с местными властями, называя предмет этих отношений услугой по управлению, а не управлением, прекрасно понимая, что эти категории в данном случае тождественны.

 

Иван Переверзев,
директор юридической фирмы «Днепролекс»

  




 
 
Copyright © 2003-2018 document.UA. All rights reserved. При використанні матеріалів сайту наявність активного посилання на document.UA обов'язково. Законодавство-mirror:epicentre.com.ua
RSS канали